부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 부동산 경매는 최근 각광받는 재테크 방법으로 떠올랐다. 다른 경매와 마찬가지로 부동산 경매 역시 감정 평가사가 감정 후 정한 시세를 기준으로 가장 높은 가격을 제시한 입찰자에게 부동산이 낙찰되며, 별다른 문제가 없다면 최고가 매수 신고인에게 소유권이 이전된다. 언뜻 간단해 보이지만, 입찰 전에 체크해야 할 사항은 생각보다 많다. 이전 소유자의 빚 때문에 경매에 부쳐지는 것이므로 임차인 혹은 채권자들과 복잡한 이해관계가 발생할 수 있기 때문이다. 오늘은 부동산 경매에서 미리 확인해봐야 할 사항들과 함께 낙찰 이후 하자 발생 시 대처 방법에 대해 알아보겠다.

부동산 경매는 채무자의 재산을 팔아 채권자에게 보상해주는 제도로, 법원이 시행한다. 법원이 거래를 대행하는 데다 공인 감정평가사가 감정한 금액으로 시작가를 정하기 때문에 허위, 사기, 이중 매매 등이 발생하기 어렵다.

무엇보다 가장 큰 매력은 주변 시세보다 낮은 가격으로 매입이 가능하다는 점이다. 낙찰 후 명도 기간 때문에 바로 소유권을 행사할 수 없다는 단점만 감수한다면, 부동산 경매는 꽤 괜찮은 재테크 방법임에 틀림없다.

다만 모든 재테크가 그렇듯, 부동산 경매에도 공부가 필요하다. 가격이 좋은 매물이 올라왔다고 해서 무턱대고 입찰했다가는 낭패보기 십상이다. 입찰 전에 법원에서 작성한 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기등본을 미리 살펴보는 것은 기본이다.

이들 서류를 통해 해당 물건의 점유자, 임차인에 대한 정보, 전입신고 일자 및 배당요구 여부, 낙찰자에게 인수되는 권리, 매각 허가에 따라 설정되는 법정 지상권의 개요 등을 확인해야 한다. 그렇지 않으면 이전 주인이 주지 않은 임차인의 보증금을 대신 물어주는 불상사가 발생하거나, 부동산을 사용하고 수익을 내는 데 문제가 따를 수 있다. 심한 경우 소유권을 행사하지 못하는 사태가 벌어질 수도 있다.

드물지만, 이 모든 사항을 꼼꼼히 점검했음에도 낙찰받은 후 문제 사항을 발견하는 경우도 있다. 낙찰 이후 물건의 변동이 있거나 하자가 발생할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 이미 낙찰받은 물건을 채무자가 심하게 파손한 사례도 있었는데, 단순히 분풀이로 유리창을 깬 정도가 아니라 대대적인 수리가 불가피할 정도로 훼손 정도가 심했다. 이런 경우 물건을 낙찰받은 사람은 어떻게 해야 할까? 운명이려니, 하고 자비를 들여 수리하는 수밖에는 없는 것일까?

매각 불허가 신청

그렇지 않다. 낙찰 이후 절차가 어디까지 이루어졌느냐에 따라 해당 물건을 명도 받지 않거나, 일부 금액을 보전 받을 수 있다. 우선 매각 허가 결정이 나기 전에 하자를 발견했을 경우를 가정해보자. 최고가 매수신고인이 결정되면 법원은 매각 기일로부터 통상 일주일 이내에 ‘매각 결정 기일’을 정하는데, 이때 출석한 이해관계인들의 의견을 듣고 매각을 불허할 사유가 있는지 조사한 다음 매각 허가 결정 혹은 불허가 결정을 선고한다. 이 ‘매가 허가 결정’이 나기 전이라면, 최고가 매수 신고인은 ‘매각불허가 신청’을 통해 매각허가에 대한 이의를 제기할 수 있으며, 매각허가 결정에 대한 즉시 항고도 가능하다.

매각 허가에 대한 이의를 제기할 수 있는 사유는 민사집행법 제121조 ‘소정의 이의 사유’에 명시된 것으로 제한되는데, 낙찰 이후 물건에 변동이나 하자가 발생한 경우는 제6호, ‘천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각 절차의 진행 중에 밝혀진 때’에 해당된다.

부동산에 물건 자체에 물리적 훼손이 있는 경우는 아니지만, 제5호 ‘최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건 명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 역시 최고가 매수 신고인 입장에서 이의 신청시 사유로 들 수 있다. 말 그대로 최저매각가격의 결정 과정·내용에 흠이 있거나 매각물건 명세서에 오류가 있는 경우라면 제 5호를 사유로 이의 신청을 하면 된다.


매각 허가 결정 취소 신청과 매각 대금 감액 신청

이미 매각 허가 결정이 난 이후 변동·훼손 사실을 알게 되었다면 매각 허가 결정 취소를 신청해야 한다. 매각 허가 결정 취소 신청 역시 매각 허가에 대한 이의 제기에 해당하므로, 민사집행법 제121조 ‘소정의 이의 사유’에 명시된 사유가 있을 경우 가능하며, 매각 대금(잔금)을 치르기 전에 신청해야 한다. 취소 신청이 받아들여지면 매각 기일에 이미 치른 입찰보증금은 반환받을 수 있다. 만일 해당 부동산에 대한 권리를 포기하고 싶지는 않고 손해에 대한 보상만 원한다면 ‘매각 대금 감액 신청’을 통해 하자로 인해 발생한 부담을 대금 감액으로 보전 받을 수 있다.

배당금 이의 신청

가장 골치 아픈 경우는 잔금까지 치른 후 이 같은 하자를 발견하는 때이다. 이 경우에는 배당금 이의 신청을 통해 일부를 보상받을 수 있다. 즉, 내가 치른 매각 대금을 배당받는 채권자로부터 일부 배당금을 가져오는 것이다. 집을 부순 것은 채무자이고 채권자에게는 아무런 잘못도 없는데, 이게 정말 가능한 일일까? 세부 사항에 따라 결과는 달라지겠지만, 그와 같은 판례가 존재한다. 대법원은 1979년 7.24일, 매각 대금 납부 후 배당이 실시되기 전이라면 감액 부분에 대한 대금 반환 청구를 할 수 있다고 판시한 바 있다.