최근 미국이 내놓은 저금리 정책으로 인해 국내외 투자자들 사이에서 큰 관심을 받고 있는 투자 상품이 있다. 바로 리츠(부동산투자신탁)이다. 특히 작년부터 리츠는 국내 정부의 전폭적인 지지를 받으면 안정적인 투자 상품으로 떠올랐다. 지난해 정부는 부동산 투자 범위를 넓히고 일반 투자자의 접근성을 높여 리츠를 활성화시키기 위한 세제 혜택까지 내놓기도 했다. 이렇게 정부의 전폭적인 지지를 받았던 리츠는 과연 아직도 수익 보장 상품으로 여겨질까?

리츠는 소액투자자로도 부동산에 투자할 수 있는 상품으로다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자, 운영 후 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사를 의미한다투자방법은 간단하다개인이 투자하기 힘든 비싼 부동산에 여러 투자가들의 자금을 매입 후 운용한 뒤 수익을 되돌려주는 구조다일종의 부동산 공동구매인 셈이기 때문에 일반 기업의 주식처럼 주가가 오르면 시세차익도 올릴 수 있다.

리츠는 투자 유형에 따라 기업구조조정리츠, 위탁관리리츠, 자기 관리 리츠로 나뉜다. 자기관리리츠는 전문 인력을 위주로 자산의 투자 혹은 운용을 직접 수행하는 방식이다반면에 위탁관리 위츠는 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁운용해 임직원이 별도로 필요가 없다기업구조조정리츠는 기업이 부채를 상환하기 위해 매각하는 부동산을 투자대상으로 삼아 자산의 투자 및 운용을 관리하는 방식으로 이뤄진다.

리츠는 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공하며 1인당 출자 한도는 35%까지 가능하다또한 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용해야 하며 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당해야 한다.

상장 리츠는 임대 수익을 기반으로 반기 혹은 연 배당을 실시하며 배당 히스토리와 주가 대비 배당률은 리츠와 고배당 정보 사이트인 리츠 코리아(reits korea)에서 확인이 가능하다.

국내 주식시장에 상장된 리츠는 2020 3 21일 현재 7개 종목으로 시가총액 순으로 롯데 리츠, 이리스 코크렙, 신한 알파 리츠, NH 프라임 리츠, 케이탑 리츠, 에이 리츠, 모두투어 리츠 등이 있다지난해 상장한 롯데 리츠와 nh 프라임 리츠는 올해도 약 2조 원 규모의 공모 리츠 상장을 준비 중에 있다현재 nh 프라임 리츠는 서울 스퀘어강남 N 타워 등의 지분을 담았고롯데 리츠는 롯데 쇼핑이 보유한 백화점 4마트, 3개 아웃렛 2개를 기초자산으로 운용하고 있다.

리츠는 국내 부동산 산업이 발전하고 저금리 현상이 지속됨에 따라 계속해서 사람들의 수요가 늘고 있다우선 리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 배당하기 때문에 높을 수익성을 보장한다는 장점을 갖고 있다또한 리츠의 주식 거래를 통해 부동산 특유의 낮은 유동성을 제고할 수 있으며 리츠를 통한 부동산 투자 및 관리도 가능하다.


최근에는 소수의 투자자들이 이용하는 사모형 리츠뿐만 아니라 공모 형태의 리츠 상품이 나와 일반인들의 인기를 끌고 있다공모 리츠 상품은 5~6%의 안정적인 배당이 가능하며, 2018년도 기준 리츠의 평균 수익률은 8.5% 수준이다이는 평균 예금 이자율이 2~3%대임을 감안했을 때 높은 수익률을 갖고 있음을 알 수 있다.

하지만 사모형 리츠나 공모 리츠는 투자 위험이 상당히 높은 상품이라 신중한 투자가 필요하다. 일반적으로 특정 리츠에 지나치게 사람이 몰리게 되면 상품이 고가에 형성되어 수익률은 오히려 악화할 수 있다. 그뿐만 아니라 부동산이 공실이 나거나 임대료가 떨어져도 수익률이 저하할 수 있으며사업의 속도가 더디거나 원활하지 않은 경우도 기대한 만큼의 수익을 얻지 못할 수도 있다

정부의 적극적인 지원에 힘입어 지난해 국내 리츠 자산 운용은 51조 4074억 원으로 전년대비 17% 증가했다. 정부는 리츠 활성화를 위해 공모 리츠와 부동산 펀드에 우량한 신규 자산을 공급하기도 했으며 세제혜택도 제공했다. 하지만 올해 초 코로나로 인한 실물 경기 침체로 인해 대부분의 상장 리츠가 하락했다정부가 전폭적으로 지원하던 신한 알파 리츠는 지난달 기준 1월에 비해 12.48% 하락했으며이리스 코크렙은 25.58%까지 떨어졌다

코로나19로 경제 활동이 위축되자 리츠가 투자한 오피스 빌딩 등의 부동산 가치가 떨어져 주가도 하락하고 있는 것이다. 현재 국내 상장 리츠는 연초 이후 주가가 평균 15% 넘게 하락했다. 이러한 현상에 증권사 연구원은 코로나19영향으로 점포 영업이 이뤄지지 않더라도 임대료는 수취가 가능해 배당금 예측 가능성이 높다고 밝혔다. 더불어 주가가 충분히 하락한 만큼 7~8%대 부당 수익이 기대되는 리츠의 비중을 확대할 적기라고 말하기도 했다.