부동산 안정화 위한 공급 증대 정책
다주택자의 주택 판매 유도
높은 양도세 때문에 증여로 선회
정책 실패로 인한 대책 방안 필요

[SAND MONEY] 정부의 부동산 정책에 대한 비판이 날이 갈수록 심해지고 있다. 언론에서는 “부동산 안정화를 위해 내놓는 정책들이 번번이 실패하고 있다”라는 평가가 계속해서 나오고 있다. 실제로 아파트를 사고파는 당사자들 사이에서도 볼멘소리가 끊이질 않는다. 아파트값이 크게 오르면서 아파트를 사려는 소비자들의 불만도 많아졌지만, 아파트를 보유하고 있는 사람들 역시 큰 불만이 쌓이고 있다. 어떤 일인지 함께 알아보자.

집값의 폭등을 막기 위해 주택 공급량이 많아져야 한다는 건 누구나 아는 사실이다. 시장가격은 수요와 공급에 의해 형성되기 때문이다. 공급이 늘어나서 수요를 모두 충족하고 공급이 더 많아진 상태가 되면 시장가격은 낮아질 수밖에 없다. 이와 같은 경제의 가장 기본적인 논리가 통하지 않는 곳이 있다. 바로 부동산 시장이다.

몇 년간 치솟는 수도권 집값을 잡기 위해 정부가 선택한 방법은 공급량을 늘리는 것이었다. 공급량을 늘리는 가장 기본적인 방법은 아파트를 계속 만들어내면 된다. 하지만 모든 수요를 새로운 아파트로 충당할 수는 없다. 그래서 정부에서 유도한 것이 다주택자들의 아파트를 시장으로 유도하는 것이었다.

정부는 공급량을 늘리는 것과 동시에 이미 주택을 보유하고 있는 사람들의 투기성 주택 구매를 막고자 했다. 이런 목적으로 여러 차례에 걸친 부동산 정책에서 무주택자가 집을 구매할 때 얻을 수 있는 혜택을 늘렸다. 그러면서 함께 진행한 것이 다주택자에게 페널티를 주는 것이었다. 정부는 다주택자에 대한 종합부동산세와 양도세 등의 세금을 높였다. 여러 개의 주택을 보유하고 있을수록 매년 납부하는 종부세가 비싸지고 집을 사고팔 때 내야 하는 양도소득세가 높아졌다.

하지만 정부 정책은 성공하지 못했다. 첫째로 다주택자에 대한 종부세 인상 과정에서 실거주하는 1주택자의 종부세 역시 함께 오르는 정책을 발표했는데, 이는 다주택자에게 ‘집을 팔아라’라는 압박이 아닌 더 많은 세금을 걷어내려는 노력으로 여겨지기도 했다.

게다가 다주택자에 대한 페널티를 적용하면 집을 팔 것으로 예상했던 것과 다르게 다주택자들은 집을 내놓지 않았다. 다주택자들은 부동산을 판매하는 것이 아니라 ‘증여’하기 시작했다. 부동산 전문가들은 “다주택자들 사이에선 부동산을 팔아서 양도세를 내는 것보다 증여세를 내는 것이 더 유리하다고 여겨지는 것 같다”라고 말하기도 했다.

실제로 최근 한국부동산원 아파트 거래 현황에 따르면 지난해 아파트 증여 건은 9만 1,866건으로 2006년 관련 통계를 공개한 이후 가장 많은 건수를 기록하기도 했다. 한 전문가는 이에 대해 “매매 대비 증여 건수가 크게 늘었는데, 다주택자들로 하여금 매물을 늘리려 했던 정부의 예상이 증여로 인해 무산된 것 같다”라고 분석하기도 했다.

지난해 서울의 아파트 증여 건수는 2만 3,675건을 기록했는데, 전년(1만 2,514건) 대비 1.9배나 늘어나며 역대 최대치를 경신하기도 했다. 특히 다주택자들의 증여는 서울 강남권에서 가장 활발하게 이뤄졌다. 서울 25개 구 중 증여가 가장 많았던 곳은 송파구로 2,776건을 기록했으며 강동구(2.678건), 강남구(2,193건)가 그 뒤를 이었다. 특히 지난해 하반기(7~11월) 기준 송파구, 강동구, 영등포구, 은평구 등에서는 증여 건수가 매매 건수보다 2배 이상 많았다.

다주택자들이 증여를 통해 정부 정책을 무력화하고 있다는 지적은 끝없이 제기되고 있다. 양도세와 증여세의 구조를 먼저 살펴보면 다주택자의 양도세 최고세율은 45%이고 증여세 최고세율은 50%이다. 과세비율만 놓고 보면 증여세가 더 비쌀 것처럼 보인다.

하지만 ‘부담부증여’의 경우 증여세 부담을 크게 낮출 수 있다. 부담부증여는 전세를 끼고 있는 아파트를 증여할 때 선택할 수 있는데, 양도세와 전세보증금을 뺀 차액에 대한 증여세를 내는 이른바 ‘쪼개기’를 통해 세율을 낮출 수 있다. 또 부담부증여의 경우 증여 취득세가 없거나 상당히 낮은 수준으로 형성된다.

실제로 윤후덕 더불어민주당 의원실에서 제공한 ‘증여·부담부증여·매매 시 세금 부담 시뮬레이션’ 자료에 따르면 전세 6억 원을 끼고 있는 10억 원의 주택을 부담부증여로 할 경우 세금은 2억 2,714만 원으로 책정된다.

일반 증여(2억 8,700만 원)나 매도(2억 7,868만 원)보다 대략 6,000만 원가량 낮은 수준이었다. 매매가격이 22억, 전세 14억 원의 주택의 경우 부담부증여 시 세금은 6억 8,043만 원으로 일반 증여(8억 7,360만 원), 매도(8억 4,616만 원)보다 2억 원 정도 낮은 것으로 나타났다.

게다가 아파트를 증여받아 1주택이 된 자녀가 아파트를 2년 보유하면서 거주 조건을 채운 이후 다시 매도하게 되면 9억 원 이하의 양도차익에 대한 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 정부는 다주택자의 잉여 주택을 매물로 유도하려 했지만, 다주택자들은 아파트를 매물로 내놓지 않고 세금을 줄일 수 있는 증여를 선택한 것이다.

이에 대해 한 전문가는 “상황이 이렇게 되면 정부는 답답할 수밖에 없다”라며 “증여가 매매 거래보다 많아지는 상황에서 정부가 할 수 있는 것은 증여를 막는 방법밖에 없다”라고 분석하기도 했다. 사실 이보다 앞서 양도세를 인하해 매물을 늘려야 한다는 방안이 거론되기도 했었다.

하지만 “이는 부동산 시장에 ‘조금만 버티면 된다’라는 신호를 줘 오히려 매물이 나오지 않을 것”이라는 의견에 의해 무산됐다. 상황이 이렇다 보니 정부는 실제로. 수도권 등 조정 대상 지역에 한해 부동산 증여세에 대한 증여세 할증 부과에 대한 내부 검토를 진행하기도 했다. 편법 증여를 막아 다주택자들이 집을 팔 수밖에 없게 만들겠다는 것이다.

하지만 이 역시 정답이 아닐 것이라는 지적이 나오고 있다. 부동산 업계 한 전문가는 “얼마나 올리느냐에 따라 다르겠지만, 매물 출회 효과는 크지 않을 것”이라며 “징벌적 과세이기 때문에 매물이 늘어나는 것보다 반발이 더욱 클 것”이라고 말했다.

게다가 다주택자들의 증여를 막거나 증여에 대한 할증 과세를 신설할 법적 근거가 없다는 지적 역시 나오고 있다. 일반 건물이나 이외 다른 증여에 대해선 일반 세율을 적용하면서 조정 대상 지역 내 주택에만 할증을 붙인다는 것은 형평성에 어긋나는 일이라는 지적이다.

이에 대해서 한 누리꾼은 “세금을 걷으려고 혈안이 된 것도 아니고, 뭐만 하면 세금 올린다 하는 것이 이해가 되질 않는다”라며 비판하기도 했다. 다른 누리꾼은“세금을 과세가 아니라 징벌의 성격으로 특정 집단을 향해서만 쓰는 것은 잘못된 일”이라고 지적하기도 했다.