내 집 마련 위한 유일한 방법 ‘주택청약’
급격히 늘어난 주택청약 가입자
주택청약 납입액 얼마 내야 하나
가입 기간만 채운다고 되는 것은 아냐

[SAND MONEY] 최근 몇 년 사이 전국의 아파트 가격이 크게 폭등하면서 국민들은 주택 청약에 대해 큰 관심을 보이고 있다. 특히 최근 분양 이후 아파트 시세가 폭등하는 이른바 ‘로또 분양’이 발생하면서 주택청약에 가입하지 않은 사람을 찾아보기 어려운 수준까지 늘어났다. 너도나도 주택청약에 가입해 있지만, 사람들 사이에서 청약통장에 매월 얼마씩 넣어야 하는지에 대해서 아직도 갑론을박이 펼쳐지고 있다. 주택청약, 매달 얼마씩 넣어야 할까? 함께 알아보자.

지난해 국내 가입자 수는 2,500만 명을 돌파했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 말 주택청약 가입자 수는 2555만 9156명을 기록했다. 주택청약저축의 경우 개인당 1계좌밖에 개설하지 못한다는 점을 고려하면 2,500만 명 이상이 주택청약 계좌를 보유하고 있다는 의미다.

특히 유아 및 노년 등 피부양자와 청약이 필요하지 않은 주택자 등을 제외하면 사실상 경제활동이 가능한 모든 국민이 주택청약 계좌를 보유하고 있다는 분석이 나오기도 했다. 최근 전국 아파트값이 급등하면서 국민들은 주택청약에 대해 큰 관심을 보이기도 했다.

지난해에는 매달 15만 명 이상의 신규 가입자가 발생할 정도로 많은 사람이 주택청약에 가입하기도 했다. 주택청약저축에 이처럼 높은 관심을 보이는 이유는 간단하다. 천정부지로 치솟는 아파트값 때문에 내 집 마련의 꿈을 이루기 어려웠던 서민들에게 주택청약을 통한 아파트 구매가 유일한 방법이기 때문이다.

실제로 최근 서울시내 아파트 가격을 둘러보면 그야말로 억 소리 나는 경우가 많다. 강남이나 마포 등 이른바 ‘노른자 땅’이라 불리는 곳의 아파트의 경우 115㎡(약 35평) 형 아파트의 매매가격은 15억이 넘는 경우가 부지기수이며 강남 마포뿐 아니라 서울 전역으로 범위를 확대해 봐도 10억 원 내외에서 거래되는 경우가 많다.

10억 원이라는 큰돈은 연봉 5,000만 원의 직장인이 1원도 안 쓰고 모아도 20년을 모아야 모을 수 있는 돈이다. 그나마 이런 아파트를 저렴하게 살 수 있는 방법은 분양을 받는 것 밖에 없는데, 아파트 분양을 받기 위해선 주택청약에 가입할 수밖에 없다.

내 집 마련의 꿈이 있는 모든 사람이라면 모두 가지고 있다는 주택청약이지만 사실 주택청약저축에 대해 제대로 된 정보를 모르는 있는 사람이 너무 많다. 주택청약에 가입한 상당수 직장인은 “계좌 만들고 매달 입금만 하면 되는 것 아냐?”라고 생각하며, 주택청약통장을 어떻게 활용해야 하는지 전혀 모르는 경우가 많다.

이런 경우 대부분 지금 당장 아파트 분양을 받지 않을 것이라 생각하고 주택청약과 관련된 정보를 알아보지 않는다. 한 부동산 전문가는 “내 집 마련 혹은 주거안정을 위해 청약에 가입한 많은 사람이 하는 가장 큰 실수는 청약통장을 어떻게 활용할 것인지에 대한 계획을 세우지 않는다는 것”이라고 지적하기도 했다. 그러면서 “LH나 SH에서 공급하는 국민주택 공급이나 일반 민간 공급에서 모두 청약통장을 필요로 하지만 서로 기준이 다르기 때문에 다소 전략적으로 통장을 운용할 필요가 있다”라고 말하기도 했다.

많은 사람이 놓치는 가장 중요한 것은 바로 납입 금액이다. 보통 주택청약의 경우 월 2만 원에서 50만 원까지 자유롭게 입금할 수 있다. 2만 원을 넣어도 1회차 입금으로 인정되고, 50만 원을 입금해도 1회차가 된다. 보통 주택청약통장을 개설한 이후 24개월 이상 유지하면 1순위가 된다.

여기서 문제가 발생한다. 2만 원씩 24개월 동안 매달 납입해도 주택청약저축으로 인한 분양 1순위가 된다는 사실 때문에 많은 사람이 매달 주택청약에 2만 원씩 납입하고 있는 것이다. 하지만 부동산 전문가들은 “주택청약을 2만 원씩 납입할 것이라면 아예 납입하지 말고 미납 상태로 유지하는 것이 좋다”라고 조언한다. 왜 그런 것일까? 사실 여기에는 자신이 목표로 삼고 있는 분양 형태를 살펴봐야 한다. 민간 건설 업체에서 분양하는 민영공급을 노리고 있다면 매달 2만 원씩 납입하는 것이 크게 문제가 되지 않는다.

민영분양의 경우 주택청약 유지 기간과 함께 고려되는 것이 통장에 기준치 이상의 예치금이 예금돼 있느냐이기 때문이다. 지역이나 분양 아파트의 크기 별로 예치금 기준치가 다르게 적용되지만, 예치금이 1,500만 원 이상 있으면 투기 과열지구인 서울에서도 모든 면적의 아파트 분양에 참여할 수 있다.

특히 이 예치금의 경우 회차와 상관없이 한 번에 납입해도 아무 문제가 없다. 매달 2만 원씩 납입하다가 청약 직전에 부족한 예치금을 한 번에 납입하거나 매달 꾸준히 10만 원 이상 납입해 예치금을 마련하거나 같은 금액이면 상관없다.

문제는 국민주택 청약을 넣을 경우이다. 국민주택 청약에서 당첨자를 선발하는 기준을 살펴보면 24개월 이상 주택청약에 가입했고, 24회 이상 납입했으면 모두 1순위가 된다. 문제는 이 1순위가 너무 많기 때문에 1순위 내에서도 별도의 선발기준이 적용된다는 것이다. 국민주택의 1순위 내 선발기준을 살펴보면 40㎡(약 12평) 형 초과 주택의 경우 저축 총액이 많은 사람을 우선 선발한다.

여기서 저축 총액을 자세히 살펴봐야 한다. 민영공급과 달리 국민주택 청약에서는 단순히 계좌에 돈이 많다고 되는 것이 아니다. 국민주택 청약에선 1회차에 최대 10만 원까지만 납입금이 인정된다. 1회차에 20만 원을 납입해도 저축 총액을 계산할 땐 10만 원 납입한 것으로 계산된다는 것이다.

예를 들어 매달 20만 원씩 24개월 동안 납입한 A 씨와 매달 10만 원씩 24개월 납입한 B 씨가 있다고 가정하겠다. A 씨 통장에는 480만 원이 있을 것이고 B 씨의 통장에는 240만 원이 있겠지만, 청약 기준에서는 A 씨와 B 씨는 둘 다 240만 원의 저축 총액을 인정받아 같은 조건이 되는 것이다.

매월 2만 원이 아닌 10만 원을 납입해야 하는 이유 역시 비슷한 맥락이다. 1회차에 2만 원을 납입했다면 추후에 추가 납입해도 2만 원 납입한 회차의 납입금이 늘어나지 않는다. 12개월을 2만 원씩 납입하다가 나머지 12개월을 30만 원씩 납입한 C 씨의 총 납입금은 384만 원이지만 실제로 저축 총액으로 인정받는 금액은 144만 원에 불과하다. 24개월 동안 10만 원씩 납입하면 납입금과 저축 총액이 모두 240만 원인데, C 씨보다 납입한 금액은 144만 원 적어도 저축 총액은 100만 원가량 더 많다.

이 때문에 전문가들은 공영주택 분양을 위해서 매달 10만 원씩 납입하는 것이 가장 효율적이라고 강조하는 것이다. 2만 원 납입할 바에 아예 납입하지 말라는 이야기 역시 이 때문이다. 납입을 하지 않아서 미납금이 생긴다면 추후 납입을 통해 회차를 채울 수 있지만 한번 납입한 회차에 대해선 추가 납입이 불가능하다. 12개월을 2만 원씩 납입했다면, 아무리 많은 돈을 추가 납입해도 12회차에 대한 2만 원 납입이 변하지는 않는다.

한 전문가는 “현재 경제적으로 10만 원씩 납입하는 것이 어렵다면 1~2년 뒤 회차를 나눠 10만 원씩 납입하는 것을 추천한다. 50만 원을 납입한다고 하면 5회차에 걸쳐 나눠 납입할 수 있다”라고 조언하기도 했다. 그렇다면 지금까지 2만 원씩 납입한 사람은 어떡해야 할까?

이에 대해선 “청약통장의 핵심은 가입 기간인 만큼 2만 원씩 납입했다고 통장을 해지하는 것은 바람직하지 못하다. 지금부터라도 10만 원씩 납입하는 것이 좋다”라고 답했다. 사실 10년 동안 2만 원씩 납입하던 사람이 10만 원으로 납입금을 올린다고 국민주택 분양에서 유리한 위치에 올라서는 것은 아니다.

하지만 납입금을 10만 원으로 올려야 조금이라도 높은 가능성을 만들 수 있다. 또, 민간주택 청약 가점제의 경우 주택청약 가입 기간은 15년이 돼야 만점을 받을 수 있으므로 해지하고 다시 가입하는 것은 시간적으로 큰 손해가 될 수 있다.