종부세는 추가로 과세
주의할 점은 과세표준
공시가격으로 계산해야
공제 대상 확인 필수

[SAND MONEY] 최근 정부의 강도 높은 규제 속에도 서울 아파트 평균값은 10억 원을 돌파했다. 2013년 5억 원 초반이었던 평균 집값에 비하면 7년간 2배 정도가 뛴 수준이다. 평균 매매가격이 10억 원을 넘은 배경에는 강남 3구로 불리는 강남·서초·송파와 최근 뜨고 있는 마용성(마포·용산·성동) 등이 영향을 미쳤다고 풀이되고 있다.

그렇다면 부동산 소유 시 내야 하는 세금은 어떤 것들이 있을까? 그리고 서울에 10억짜리 집 한 채 있는 경우 1년 치 내야 할 세금의 비용은 어느 정도일까? 재산세와 부동산세의 차이를 비롯해 더 자세한 내용을 알아보도록 하자.

부동산을 소유하고 있는 사람들이 내야 하는 세금은 크게 종합부동산세와 재산세가 있다. 그중 재산세는 기본적으로 자신이 보유한 재산에 대한 세금이다. 재산세의 대상은 토지나 건축물, 주택 등이 있으며 계산 시 누진세율이 적용된다.

한편 종합부동산세는 더 많은 자산을 가진 사람이 더 많은 세금을 내야 한다는 의미에서 걷는 세금이다. 종부세는 보유한 부동산의 가치가 일정 금액 이상일 때 납부의 의무가 있다. 재산세와 종합부동산세의 큰 차이 중 하나는 재산세는 지방세로 분류되어 있어 지방자치단체에 납부하지만 종부세는 국세이기 때문에 국가에 납부해야 한다는 것이다.

과세의 성격에서도 차이가 있는데, 재산세는 보유한 모둔 재산이 과세대상이 되지만 종합부동산세는 재산이 많은 자에 한해 선택적으로 부과되는 세금이다. 이때 재산세는 각각의 재산 항목에 대해 별도로 과세하지만, 종부세는 부동산 재산을 모두 묶어 한 번에 과세한다.

납부기한은 재산세의 경우 매년 7월과 9월로 연 1~2회로 정해져 있다. 반면 종합부동산세는 매년 12월 1일에서 15일 사이 1회 납부가 가능하다. 종합부동산세를 납부해야 하는 사람이 재산세 먼저 낸 경우 해당 금액을 공제한 추가 금액을 국세로 납부해야 한다.

재산세의 과세 대상은 토지나 건축물, 선박 등이 존재한다. 다만 이때 재산가액이 2천만 원 미만인 경우는 과세대상이 되지 않는다. 한편 납부의무자는 재산세의 과세기준일을 주의해야 한다. 기준일은 6월 1일로 이때 1년 치의 세금이 부과된다.

그렇다면 재산세의 계산 방법은 어떻게 될까? 재산세 납부금액은 주택 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱하는 방식으로 산정된다. 이때 과세표준은 시세가 아닌 주택 공시가격으로 계산해야 한다는 점을 주의해야 한다. 또한 재산세율은 지방세법에서 규정하여 전국적으로 동일하게 적용되는데, 재산세에는 재산세액의 20%에 해당하는 지방교육세가 부과된다.

그뿐만 아니라 만일 주택이 도시계획구역 안에 있다면 과세표준 0.14%에 달하는 도시지역 분 세금이 추가로 붙는다. 이에 따라 재산세의 총액은 재산세에 지방교육세와 도시지역 분을 더한 금액으로 정해진다.재산세에서는 무엇보다 세율이 중요하다. 과세표준에 따르는 세율은 과세대상에 따라 달라지는데 그 대상이 과세표준이 6천만 원 이하의 주택이라면 0.1%가 적용된다.

6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하의 경우에는 60,000만 원에 6천만 원 초과금의 0.15%가 붙는다. 만일 7억에 해당하는 주택 가격에 대해 재산세를 계산해 보면 재산세는 570,000원에 3억 원 초과금의 0.4%의 금액이 합해 105만 원으로 나온다. 지방교육세와 도시지역 분까지 더해진 전체 납부액은 184만 8,000원이다.

종합부동산세는 재산세와 계산 방법이 다르다. 상기 언급한 바와 같이 종부세는 개인이 보유한 부동산의 가격을 각각 더하여 주택은 6억, 종합합산토지는 5억, 별도 합산토지는 80억을 넘었을 때에만 납부 의무가 주어진다.

단, 예외적으로 1세대 1주택자에게는 주택 합계액이 9억 원을 초과할 때에만 납부 의무가 발생한다. 한편 종합부동산세는 1세대 1주택자 중 나이가 많은 고령자나 장기보유자에게는 최대 80%의 세액공제 혜택이 제공된다. 고령자는 20~40%까지, 장기보유자는 20~50%까지 공제 혜택을 받게 된다.

고령자이면서 장기보유자인 경우에는 최대 80%까지만 공제가 가능하다. 부동산 계산기를 통해 공시지가 10억 원을 기준으로 잡아 보유세를 계산하면 세액은 45만 원에 달한다. 여기에 177만 원의 재산세가 더해지고 지방교육세, 도시지역 분, 종부세, 농어촌특별세까지 더해질 경우 총 납부액은 324만 4,800원이다.

한 가지 더, 재산세에는 세부담상한제라는 제도가 있다. 이는 재산세액의 급격한 인상을 완화하기 위해 존재하는 제도로, 재산세액 증가율을 전년도 세액의 일정 비율 이하로 제한한다. 즉 지난해 100만 원의 세금을 내고서는 다음 해 200만 원의 세금을 부과될 경우를 대비해 세액 부담에 대한 상한선을 마련한 것이다.

구체적으로 살펴보도록 하자. 예를 들어 공시가격 3억 원 이하의 세금이 작년에 100만 원이라면 올해 기준으로 120만 원이라도 전년도 재산세 대비 증가액 5% 이내이기 때문에 120만 원이 아닌 105만 원을 부과하게 된다. 이때 세 부담 상한 비율은 3억 이하의 주택은 105%, 3~6억은 110%, 6억을 넘어서는 주택은 130%가 적용된다. 토지·건축물·선박 등은 150%가 매겨진다.

자산을 보유하고 있는 이들에게 재산세와 종합부동산세는 큰 부담이다. 그렇다면 이러한 세금들을 줄이는 방법은 어떠한 것이 있을까? 전문가들은 “판매자 입장에서 보유세를 아끼기 위해서는 과세기준일인 5월까지 매도를 완료하는 것이 좋다”라고 조언한다. 이에 대한 이유는 부동산 소유권의 과세기준일이 6월 1일이기 때문이다.

따라서 만약에 이를 알지 못하고 어떠한 부동산을 6월 20일에 매도한 사람이 있다면, 해당 연도 세금은 부동산을 소유하고 있지도 않은 매도자가 내야 하는 상황이 발생할 수도 있다. 또한 전문가들은 “종합부동산세는 인별로 과세되므로 부동산 매매 시 공동명의로 하면 보유세를 줄일 수 있다”라고 덧붙였다.

마지막으로 세금 납부의 의무가 있는 자는 종합부동산세의 공제 대상에 해당하는지 확인해보는 것이 가능하다. 고령자 공제나 장기보유 등의 대상에 해당할 경우 세금 절감 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 그뿐만 아니라 전문가들은 “세금계산서·영수증·청첩장·부고장을 보관하여 필요경비 항목을 이용할 수도 있다”라고 추가적으로 조언을 내놓았다.