인간의 노동에는 한계가 있고, 당연히 노동으로 낼 수 있는 수익에도 한계가 있다. 더 이상의 노동이 어려워지는 노후나 조금 더 안정된 수익을 창출하기 위해 부동산 투자를 고려하는 이들도 많다. 하지만 부동산을 매입해 월세 수익을 내기 위해서는 목돈이 필요하고, 이렇게 큰 규모의 거래를 한다는 사실 자체에 위축되어 아예 고려조차 하지 않는 사람들도 분명 존재한다. 하지만 부동산 매입을 위한 모든 자금을 미리 모아둘 필요는 없다. 아니, 자신이 저축한 돈 만으로 부동산을 사는 사람은 거의 없다. 관심의 끈을 놓지만 않는다면 수중에 300만 원만 가지고도 월 70만 원의 고정 수익을 내는 방법도 있으니, 지금부터 한 번 알아보도록 하겠다.
정부의 각종 정책에도 불구하고 주요 지역의 부동산 시세는 좀처럼 떨어질 기미가 보이지 않으니, 내 명의의 부동산을 매입한다는 게 누군가에게는 불가능처럼 느껴질 수도 있다. 특히 수요가 높은 도심에 내 이름으로 된 부동산을 갖는다는 건, 평범한 직장인으로서는 이루기 어려운 꿈에 가깝다.
하지만 방법이 아예 없는 것은 아니다. 초기 투자 비용을 낮추는 방법은 여러 가지가 있다. 서울이나 수도권 이외의 지역을 고려할 수도 있고, 경매에 참여할 수도 있다. 물론, 낮은 가격에 낙찰되어 높은 월세를 보장하는 좋은 매물이 늘 있는 것은 아니다. 하지만 경매 시장을 꾸준히 주시하고 도전한다면, 안정적인 수입을 가져다주는 드문 매물이 내 차지가 되지 말란 법도 없다.
예를 들어 모아둔 돈이 300만 원가량이라고 가정해보자. 겨우 300만 원을 가지고 뭘 할 수 있을까 싶지만, 대출과 보증금을 모두 고려한다면 1억 3천만 원 정도의 상가를 매입할 수 있다. 물론 충분한 보증금과 안정적인 월세를 원한다면 경매를 통해 면적이나 위치에 비해 가격이 낮은 매물을 찾는 것이 좋다.
은행마다, 지역마다 조금씩 다르긴 하지만 대출 시 통상 최대 담보 인정 비율은 75%이다. 1억 3천만 원짜리 상가를 매입한다면 최대 9,750만 원까지 대출을 받을 가능성이 있다는 말이다. 9,750만 원에 가진 돈 300만 원을 더하고, 남은 2,550만 원은 세입자의 보증금으로 충당하면 1억 3천만 원이 만들어진다. 물론, 3000만 원 정도의 보증금을 받을 수 있을만한 탄탄한 상가인 것이 중요하다.
그럼 이제 월세로 낼 수 있는 수익을 생각해보자. 역시 3000만 원 보증금에 100만 원 월세라는, 안정적인 조건의 매물을 찾았을 때의 이야기다. 상가담보대출의 3.8% 금리를 적용하면 9750만 원의 연 이자는 370만 5천 원이다. 이를 열두 달로 나누면 매달 30만 8천750만 원의 금액을 이자로 납부하면 된다는 계산이 나온다. 임대 사업자를 내면 10년 동안 원금 상환없이 이자만 낼 수 있다.
한 달에 30만 원의 금액이 부담스럽게 느껴질 수도 있지만, 우리에게는 100만 원의 월세가 있다는 사실을 잊어서는 안된다. 이자를 내고도 매달 70만 원에 가까운 수익이 우리 수중에 들어오는 것이다.
300만 원 투자로 매달 70만 원의 수익을 가져다주는 매물을 찾는 게 쉽지도 않을뿐더러, 이는 75%의 대출을 받았을 때만 가능한 이야기다. 매물의 가격이 더 비싸거나 대출 시 담보 인정 비율이 75% 이하라면 종잣돈이 더 있어야 할 테고, 월세로 100만 원까지 받기 힘든 매물이라면 그만큼의 수익 감소를 감안해야 한다. 이를 통해 말하고 싶었던 것은 꼭 돈이 많은 사람만 임대 수익을 낼 수 있는 게 아니며, 좋은 매물을 찾으려는 노력, 대출 금액과 시기만 잘 맞아떨어진다면 종잣돈이 좀 작더라도 충분한 월세 수익을 올릴 수 있다는 사실이었다.
주의해야 할 점도 있다. 이 모든 것은 임대차 계약이 이루어져야 가능한 일이므로, 공실이 나지 않도록 관리해야 한다는 사실이다. 공실로 있는 것보다 월세를 조금 조정하는 것이 이자를 내고 안정적인 수익을 얻는 데 더 도움이 된다는 사실을 기억하자.
