해를 거듭할수록 부동산 시장에서 증여 목적의 거래가 늘어나고 있다. 적지 않은 증여세를 납부해야 함에도 불구하고, 부모의 부동산을 자식 명의로 변경해주는 경우가 많다. 만약 자식에게 부동산을 증여할 계획이 있다면 서둘러 진행하는 것을 추천한다. 증여세가 내년부터 늘어날 전망이기 때문이다. 과연 얼마나 더 많은 세금이 더 부과될까?
증여세는 기준시가를 이용하여 산정되었다. 부동산 세금을 매길 때 실거래가를 이용하는 것이 원칙인데, 기준시가를 이용한 이유는 무엇일까? 실거래 사례가 전무하여 세금을 매기기 어려운 경우가 있기 때문이다. 특히 단독주택은 정확한 시세를 알기 어렵고, 꼬마빌딩 같은 비주거용 건물은 더욱 그렇다.
이러한 이유 때문에 기준시가를 적용하여 증여세를 매겨온 것이다. 그렇다면 기준시가가 무엇일까. 국세청은 매년 초에 건물의 가치를 계산하는 방법을 고시한다. 기준시가는 이 고시된 면적당 금액을 기준으로 산정된다. 대체적으로 시세보다 기준시가가 더 낮은 금액으로, 실거래가의 80% 수준이다. 국세청 홈페이지에서 기준시가가 얼마인지 찾아볼 수 있다.
내년부터 기준시가를 대체할 과표는 감정평가액이다. 감정평가액은 부동산의 흐름을 참고하여 금액을 계산하기 때문에 시세가 더욱 반영되어 있다. 연식과 면적 등이 이 금액을 계산하는 기준이 된다. 다가구 주택의 경우에는, 토지의 가치와 건물의 가치를 각각 평가한 후 합산하기 때문에 부동산의 정확한 가치를 평가할 수단이 된다.
증여세를 산정하는 과표가 기준시가에서 감정평가액으로 변경되었다. 이렇게 산정 기준이 바뀐 것은 공평과세원칙에 어긋나기 때문이다. 기준시가가 시세를 반영하지 못하는 문제가 있었고, 이를 극복하기 위해 과표를 변경했다. 특히 비주거용 일반 건물은 실거래 유사 사례가 너무 부족하다.
때문에 시세와 동떨어진 가격의 세금이 산정되는 문제가 발생했던 것이다. 고액 자산가들은 이를 파악하고, 꼬마빌딩 등의 일반 건물을 증여 혹은 상속하여 세금을 줄여왔다. 심지어 꼬마빌딩, 단독주택은 아파트보다 비싼 경우도 많음에도 불구하고 세금이 적게 부과되어왔다. 이러한 문제 극복과 과세형평성 확보를 위해 세금 기준이 변경되었다.
그렇다면 변경된 기준에 따른 증여세는 얼마나 늘어날까. 기준은 바뀌었지만 세율은 변하지 않았다. 과세표준 1억 원 이하는 세율 10%로 시작하여, 30원을 초과한 과세표준에는 50%까지 세율이 적용된다. 만약 시세 40억의 꼬마빌딩 기준시가가 20억이라면 감정가는 30억이다. 즉, 아직은 증여세가 3억 8천만 원이지만 내년부터는 7억 7천만 원 정도이다.
증여세율을 계산할 때는 누진공제금액을 알아야 한다. 증여세 부담을 덜어주기 위한 공제제도가 있는데, 계산 방법은 다음과 같다. 증여재산가액에서 증여재산공제액을 뺀 값을 기준으로 증여세율을 곱한 금액이다. 공제의 기준은 과표 금액의 정도에 따라 다르다. 1억 원 이하의 과세표준에는 공제가 되지 않지만, 최대 4억 6천만 원이 공제될 수 있다.
또한 공제금액은 증여자와 받는 사람에 따라 달라질 수 있다. 증여 대상이 배우자이면 6억 원까지 공제된다. 성년인 직계가족에게는 5천만 원, 미성년이면 2천만 원이 공제된다. 사위나 며느리에게 증여할 때는 비교적 낮은 금액인 1천만 원이 공제됨으로 이를 고려해서 증여를 계획해야 할 것이다.
